当香港楼市成交量创下1997年以来新低、华夏城市指数（二手私家屋苑楼价走势目标）累计回调25%之际，

  作为深耕香港房地产商场的分析师，所长了解此时抛出逆趋势买房论必定引发争议。

  毕竟在社会化媒体充满唱衰声浪的当下，提出相反观念需求直面三重质疑：方针环境是否反转？财物估值是不是合理？供需结构是不是失衡？

  逆向思想的精华不在于对立商场，而在于辨认商场定价机制中的非对称危险收益比。

  香港楼市从2021年的最高点到现在，现已跌了27.76%，看似严峻的数字背面，恰是房地产商场每18年左右就会阅历的一次自我批改。

  依据1970年以来58个经济体所构成的195个房价周期，其间包括29个大型房价泡沫和39个小型房价泡沫。

  研讨发现，小型房价泡沫（跌幅在20%-35%之间的），均匀4.25年多一点就会跌究竟。而香港此轮调整已继续38个月，从时刻上看，挨近4.25年的均匀调整时刻。

  比方1998年亚洲金融风暴后，香港楼价大跌了62.2%，但2003年SARS往后，楼市就开端了长达18年的上涨；2008年金融危机时，香港楼价下跌了20%，但随后香港政府采取了一系列办法来安稳楼市，如推出“勾地表”准则而且许诺不贱卖土地等，楼价在较短时刻内完成了反弹。

  这些都阐明，香港楼市有着它自己的耐性和周期规则，每次调整后，都可能会迎来新的开展时机。

  2025年私楼完工量估计2.09万伙，较2024年下降14%，2027年后更将逐渐回落。

  比照1997年楼市时的空置率，当时商场的调整更挨近“结构性出清”——开发商自动放缓建造、筛选低效库存，反而为优质财物腾出空间。

  2024年共有近14万宗各类人才入境方案签证成功获批。从2022年末至2025年2月，各项人才入境方案共收到超越44万宗请求，傍边获批的超越28万宗，期间共有约16万名人才携同家人抵港。

  高才通方案在不到2年时刻里已有约9万多人才获批来港。假定其间一部分人才有购房需求，依照家庭为单位核算，新增住所需求在合理范围内。

  别的，香作为国际金融中心和通往中国内地的门户，招引了很多中国企业在此建立总部或分支机构。这一些企业的实控人在港作业置业，楼市的接受需求不会中止。

  桥水出资公司联席首席出资官鲍勃·普林斯（Bob Prince）买入何文田加多利山豪宅；在港日子逾20年的太盟出资集团联合创办人兼首席执行官高天乐（Chris Gradel），上一年斥资5.5亿元在港置办战前大宅。

  16 万人才方案获批者中，大部分家庭将“首置预算”确定800-1200万港元，他们的决议方案逻辑是：用一套房的钱，绑定香港的 “尖端公共资源”：比方教育和医疗。

  ·曾毓群（宁德年代董事局主席）：2024年11月斥资3345万港元购入启德新区天泷海景豪宅，反映新能源巨子对香港财物的装备需求。

  ·郭眈（百度开创成员之一）：2024年11月以6950万港元购入西半山“大学阁”4 房大宅，垂青传统豪宅区的保值特点及学区资源。

  接下来的思路才是要点，关于想在香港买房、预算在800-1000万的港漂中产集体来说尤为重要：

  香港中产阶级家庭的收入水平一般在每月14,850港元至59,400港元之间，金融类从业者乃至高达10万-20万港元，这在某种程度上预示着部分中产家庭已积累了必定的财富。

  关于这类中产家庭而言，若方案购买千万港元的豪宅，香港当时的借款方针为其供给了相对有利的条件。

  依据2024年的借款方针，价值3,000万港元或以下的自用住所物业，按揭成数上限为七成。以购买1,000万港元的物业为例，若为非永居身份，一般可请求到六成的借款额度，即600万港元，首付则需付出400万港元。这在某种程度上预示着，中产家庭可以用400万至500万港元左右的首付，撬动1,000万港元豪宅的购房杠杆。

  回忆香港楼市30年：1997年暴降 65%，15年涨回300%；2020年疫情跌5%，2023年反涨 12%。每一次调整，都是“用时刻换空间”的上车时机。

  关于月供占收入40%以内的中产，现在买入不是投机，而是“用自住需求对冲商场动摇，用时刻杠杆沉积财物价值”。

  当北部都会区的基建落地（类比 20 年前的深圳前海），当减息周期带动商场回暖，今日的犹疑，或许会成为未来十年最惋惜的错失。